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河南22选5走势图2元网:房企2019:寒冬延續,生存不易,靠分拆上市和發債輸血求生

導語對于房企來說,分拆上市與發債融資——是2019年的兩大關鍵詞。

河南22选5每天开奖结果 www.qxuxv.com 資本邦 · 2020-01-23 · 文/郭浩文 · 瀏覽12712

? ? ? ?2019年已經翻篇。

  這一年,你經歷了什么?

  資本圈,從來不缺故事。

  值此新年之際,資本邦推出《2019年終報告——他們的這一年》年終系列策劃報道,聚焦資本圈的各個角們,看看過去這一年,他們經歷了什么。

? ? ? ?這一篇,主角是“2019年的房地產企業。

  對于房企來說,分拆上市與發債融資——是2019年的兩大關鍵詞。

行業寒冬,馬太效應明顯

  2018年被認為是房地產“寒冬”。但實際情況是:2018年只能算是“小寒”;2019年才是“大寒”——至少比2018年寒了不少。

  用一組數據來做個對比。據人民法院公告網數據,2019年共有526條房企破產公告,平均每天有1.44家房企倒閉,僅前11個月的破產數量就已經超過2018年全年。

  據河南22选5每天开奖结果了解,房企的破產潮從2018年下半年開始。據不完全統計,2018年上半年破產企業為177家,到下半年大幅增加至281家,其中僅第四季度就有136家房企破產。

  破產潮下,房地產行業的馬太效應正變得越來越明顯。

  據戴德梁行的資料,房地產開發商前40強的市場平均份額約為房地產開發商前100強的1.9倍。中國房地產指數系統資料則指出,房地產開發商前40強的市場總份額由2013年的約28.4%增至2017年的約51.7%。

業績目標完成進度放緩,部分企業存在完成壓力

  根據克而瑞披露的數據,2016年近7成房企在11月的業績目標完成率就已突破100%,但2019年11月僅有21%的房企提前完成全年業績目標。

  從房企目標完成情況來看,截至11月末在年內設定了業績目標的企業中,近7成房企的目標完成率已達到90%以上。

——其中,包含世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內的9家房企已提前達成了全年目標。

——但同時,超2成房企的目標完成率尚在80%-90%之間,另有少數房企目標完成率仍不及80%。

? ? ? 總體來看,在調控持續、行業增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下,部分房企完成全年業績目標仍有較大壓力。

融資環境不斷收緊,房企輸血越來越難

  隨著對房地產行業風險防控的進一步強化,一些地方政府要求具有一定規模的開發商進行土地開發,且土地競拍要繳納數額不菲的保證金,一些中小房企在資金上無法與大房企抗衡,只能眼睜睜看著大房企拿走土地,而失去了土地儲備的不少中小房企“步履維艱”甚至破產。

  河南22选5每天开奖结果了解到,2019年5月17日,銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(銀保監發〔2019〕23號),在信托領域強調不向四證不全、開發商或股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產項目直接提供融資,明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。

  2019年7月6日,銀保監會發布消息,針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,開展了約談警示,要求這些信托公司控制業務增速,提高風險管控水平。

  8月上旬,銀保監會辦公廳下發《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,重點檢查北上廣深等32個城市的銀行在四大領域的房地產業務。

  數據顯示,下半年房企境內外債券、信托發行金額均明顯下行,11月境內債、海外債、信托融資445億元、460億元、557億元,較年內高點分別下降50.1%、40.9%、48.5%。

為了“止血”,發債和分拆上市成了各大房企的生存法則

  今年以來,海外美元債發行放量明顯,其中高息舉債成為這波債券發行的主要特點。

——中原地產研究中心數據顯示,2019年房企海外融資高達752億美元,而2018年只有496億美元,同比上漲52%。

——克而瑞報告顯示,2019年房企新增融資成本為7.07%,較2018年的6.53%顯著上升了0.54%。

——而據中指研究院統計,2019年1-11月,海外債券融資成本為8.33%,較2018年同期上升0.94個百分點。

  更重要的是,隨著中小房企不斷暴雷、兌付問題頻發,金融機構更愿意把錢貸給承壓性更強的規模房企,融資向頭部房企集中的趨勢越發明顯。

  2019年12月10日,國際評級機構惠譽發布《中國企業債市場藍皮書》顯示,2014年以來中國境內企業債券的違約數量一直呈上升趨勢,違約債券的本金金額,已從2014年的13億人民幣增至2019年前11個月的994億元人民幣?;縈銜?,上述現象的主要原因在于,信貸收緊,地方政府對債券違約的容忍度有所提高,很多民營企業未能在收緊的融資環境下進行再融資,激進的業務擴張導致資產負債表過度膨脹,以及公司治理薄弱。

  中小企業缺錢導致破產和債務違約,金融機構又因為中小企業的信用問題不愿意輕易借錢,導致中小企業的現金流更加緊張,從而繼續引發更大規模的破產和債務違約現象。

? ? ? ?在如此惡性循環下,行業洗牌加速,中小企業倒下的速度更快,頭部房企也因此得到了喘息的機會和足夠過冬資源。

  進入2020年,房企發新債還舊寨的現象愈發集中。

  根據克而瑞統計,截至2020年1月14日,有超30家的房企公布了融資計劃,包括多家大型品牌房企。

  據河南22选5每天开奖结果不完全統計,在港股房企中,禹洲地產、合景泰富、龍湖集團、中駿集團、碧桂園、旭輝控股、龍光地產、融創中國、佳兆業集團、遠洋集團等19家房企均宣布了海外發債計劃,募資用途均包含了“現有債務再融資”或“償還現有債務”。

  除了發債,分拆上市也是過去的2019年里房地產行業的“關鍵詞”。

  資源儲備不足,融資變得困難,房地產企業的造血能力和數學能力在2019年都面臨著嚴峻考驗,為了維持生存,探尋新的業績增長點,房企分拆物業公司上市成為了2019年的新熱潮。

  港股市場上,2019年共15家房地產企業上市,其中9家為物業公司,占比高達60%;而在這9家公司中,有8家均為分拆上市,其中不乏保利、寶龍這樣的知名企業。

  河南22选5每天开奖结果河南22选5每天开奖结果所獲數據顯示,從2014年到2017年,幾乎每年只有1-2家物業公司上市。2018年,節奏突然加快,全年共有5家物業公司分拆上市,其中有4家成功登陸港股。到2019年,港股分拆上市的物業公司數量直接翻倍。

  從招股書披露的募資用途來看,超過50%的資金都被用來收并購以擴張規模,剩余資金才被主要用于平臺建設和公司發展。

  一般而言,物業服務公司的擴張路徑主要分為內拓、外延,即依托房企母公司資源項目和外部收并購,另外就是第三方物業項目拓展。內拓模式所耗費的拓展投入悉數體現為當期成本(以服務本身為營銷手段),而外延擴張模式支付的對價,則視為一種資產?;峒迫啡戲矯嫻牟鉅?,導致報表無法體現出內生增長的物業管理公司特有的優勢。

  因此,為了更快獲得資本的青睞,外拓成為物業公司最簡單粗暴的增長方式。據克而瑞證券統計,2019年上半年,在港上市的內地物業服務公司并購的交易金額合計13.3億元,約等于2018年全年的并購金額總和。

  在物業公司并購交易活躍的同時,并購成本也在大幅增長??碩鷸と賦?,2019年上半年物業服務企業平均單筆并購交易對價為1.3億元,同比增長99.8%,相對2018年下半年提升了49.7%。

  資本邦看到,盡管上市數量猛增,物業公司上市后的股價表現卻并非一帆風順。

  2019年港股上市的9家物業公司中,僅3家在2019年實現上漲,其余6家全部下跌,不過在進入2020年之后,9家公司的行情表現有了明顯回升。

圖片來源:圖蟲

本文出品:資本邦。作者:郭浩文。

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